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全國范圍內保障性住房的建設和配套制度完善正悄然加力,"公租房"正由生詞變成"熱詞"。

　　在山城重慶,一個大規(guī)模的公租房建設計劃已經(jīng)啟動。未來3年,全市將建設3000萬平方米公租房,解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。這其中既有實體的工程建設,也有完善的制度規(guī)范,有人稱其為公租房建設的"重慶模式"。目前,全市公租房建設實際開工已超過1000萬平方米。

　　安其居,才能樂其業(yè)。中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來說:"住房保障是一個重大的民生工程,要讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住。"

　　"重慶模式"已經(jīng)引發(fā)人們對于解決中國住房問題路徑的諸多思考:其將為公租房建設與管理提供什么樣的新經(jīng)驗,將為住房制度改革和完善帶來什么樣的新思路,將為民生改善乃至整個經(jīng)濟社會發(fā)展探索什么樣的新模式？

　　一項重大的制度創(chuàng)新

　　--建立市場供給與政府保障并舉的"雙軌制"住房體系,被視作新一輪房改的關鍵步驟,也是推動城鎮(zhèn)化進程的積極探索

　　重慶大手筆建設公租房,最根本的一條理由是:建立市場供給與政府保障并舉的"雙軌制"住房體系。

　　近些年,"蝸居"、"蟻族"、"房奴"……這些熱詞的流行,暴露出我國住房體系一個需要重視的問題:解決居民住房問題,究竟是用"一條腿"還是"兩條腿"走路？

　　新中國成立后,我國城鎮(zhèn)居民實行福利分房制度,由于"僧多粥少",人們忍受著筒子樓、大雜院、幾代同居一室的窘迫。改革開放后,住房制度開始推行市場化改革,1998年后停止住房實物分配,商品住房發(fā)展迅速,人們又享受著住房面積擴大、條件改善的欣喜。

　　然而,近些年來部分城市房價過高,而保障性住房這條"腿"又有點短。廉租房、經(jīng)濟適用房等保障面不到總人口的5%,加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等,也量小面窄,只能小范圍"救急",尚難大面積"保障"。特別是"夾心層",既買不起商品房,也享受不到保障性住房,處在住房體系"空白區(qū)"。實踐證明,住房供應完全由政府保障或完全由市場供給的"單軌制"都難以解決實際需求,用"兩條腿"走路是必然的選擇。

　　更有專家指出,從全世界范圍看,一個國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,人口大量向城市流動集中,住房問題就成為一個最核心、也最難處理的問題,解決不好將留下難以愈合的"傷疤",甚至成為社會一個長期的不穩(wěn)定因素。住房問題事關全局,其"不可承受之重"將可能變成整個經(jīng)濟社會發(fā)展的"不可承受之重"。

　　"我們積極探索城市住房供應'雙軌制',對住房制度進行必要完善。"重慶市市長黃奇帆介紹說,重慶的基本思路是:30%-40%的中等偏下收入群體,由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障;60%-70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決,并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施,形成"低端有保障、中端有市場、高端有約束"的制度體系,逐步實現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

　　在重慶設計的"雙軌制"中,公租房建設是最關鍵的一環(huán)。重慶未來若干年將建設4000萬平方米公租房。從今年起的3年內每年建設1000萬平方米。后幾年視社會需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。今年2月28日,中國傳統(tǒng)農歷元宵節(jié),重慶首片公租房正式開工,拉開大規(guī)模公租房建設序幕。

　　業(yè)內專家認為,重慶大規(guī)模推出公租房,實際上可以視為住房體制進入新一輪深化改革的關鍵步驟,也是對我國在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中如何推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一次積極探索。

　　一項重要的民生工程

　　--以公租房為主體,城市中30%-40％中低收入群體將由保障房保障,逐步實現(xiàn)全覆蓋

　　幸福生活,住有所居是最重要的一條。居無定所,生活就不穩(wěn)定,也就談不上尊嚴,談不上幸福。

　　住什么樣的房子才算活得幸福而有尊嚴？曾經(jīng),在許多大城市,有這么一個群體,有的本身收入低住房差,還有的或既不能享受廉租房和經(jīng)濟適用房,也買不起商品房;或剛步出校門,買房一下掏不出那么多錢;或到城里打工,收入離買商品房還差老大一截……很難想象,這些人能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)安居樂業(yè)。但是,重慶首創(chuàng)的大規(guī)模興建公租房,讓他們看到了希望。

　　"等這房子建好了,我也要申請。"在重慶首個開工建設的公租房項目"民心佳園"建設工地,正在檢查鋼筋綁扎情況的施工員黃祥滿臉笑意。23歲的黃祥來自重慶涪陵農村,今年剛大學畢業(yè),幾個月前,他在較為偏遠的李家沱租了一套不到40平方米的小房子,每個月租金得600元,要花掉月收入的1/3多。

　　"住上公租房將大大改變我的生活。"黃祥算了一筆賬:一方面,公租房租金只有市場價的60%,可省下一筆錢;另一方面,隨著工齡增加工資會不斷上漲。"一減一增中便有了更多積蓄,我會逐步添置電視機、冰箱、空調等'大件',把家弄得舒服些。等攢足了錢,我還會買電腦,買房,買車"。

　　重慶將公租房定義為:在住房市場化大背景下,由政府提供政策支持,限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格,由政府或政府委托的機構持有產(chǎn)權,面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據(jù)調查與規(guī)劃,以公租房為主體,未來重慶城市中30%-40%的中低收入群體將由保障房保障,既涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群,又新增了"夾心層"的保障范圍,逐步實現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

　　按照《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》,凡年滿18周歲,在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力,單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的,就可申請公租房。"重慶公租房在準入上率先打破城鄉(xiāng)和內外差別,不設戶籍限制"重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇特別介紹。

　　這部分人主要包括"3+1"群體,"3"是指家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進城務工及外地來渝工作的無住房人員、大中專學校和職校畢業(yè)在渝工作的無住房人員;"1"主要指重慶從國內外引進的特殊人才以及勞模等各種先進人物中的住房困難人員。因為這類特殊人才可能在重慶居住3到5年,安排住公租房比較合適。

　　一個科學的建設規(guī)劃

　　--公租房與商品房"混建",使公租房住戶與整個城市和社會有機融合,避免出現(xiàn)"貧民窟"和人為造成社會割裂

　　大規(guī)模建設公租房,有兩個難題繞不過去:土地,資金。政府實施多年的土地儲備制度和現(xiàn)代化社會融資方式,就如同"兩翼",共同支撐重慶公租房建設順利向前推進。

　　先說土地。2002年,重慶就建立了土地整治儲備中心,對土地市場進行宏觀調控。2003年,又在土地儲備中心的基礎上成立了"重慶地產(chǎn)集團",由市政府注資,建立了政府主導型的土地儲備供應機制。手中有地,建房有底。這次重慶大規(guī)模建設公租房,其中主城就從儲備地中拿出3萬畝作為劃撥地投入。

　　再說資金。建設3000萬平方米公租房,約需成本1500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應,減免土地出讓金,加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅,免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金,可直接減少一半資金投入,實際投資在700多億元。

　　對這700多億資金,大概200億元由政府投入,主要有幾個來源,一是土地全部劃撥,土地成本作為國有資產(chǎn)注入;二是把每年土地出讓收益的5%用于公租房建設,每年有10多億元;三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預算資金。另外500多億則通過社會融資渠道籌集。由于公租房具有源源不斷的租金收入,因此對于銀行、保險以及社�；鸬葋碚f,具有相當強的吸引力。

　　"在公租房建設上,我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設施齊全、居住環(huán)境宜居。"張定宇介紹,在重慶內環(huán)與外環(huán)之間的上好地段,此前已規(guī)劃好21個大型聚居區(qū),此次公租房都分布在這21個聚居區(qū)中,與商品房"混建","這樣使公租房住戶與整個城市和社會有機融合,避免出現(xiàn)'貧民窟'和人為造成社會割裂。"

　　公租房所在地段一般都有軌道交通支撐,周邊城市配套設施較為完善。綠化率達35%左右,公建配置的建筑面積達10%。套型建筑面積在30-80平方米之間,其中60平方米以下的占85%,可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。

　　在"民心佳園"工地看到,小區(qū)配套有小學、幼兒園、社區(qū)管理、商業(yè)用房和適量停車位等。2011年將建成的軌道3號線距離小區(qū)西側不到500米,遠期規(guī)劃的軌道4號線就位于小區(qū)東側。四種戶型的樣板間,從31.14平方米的單間配套,到79.35平方米的三室一廳,每種戶型都體現(xiàn)了科學設計:起居廳盡量寬大,最大的達到了17.26平方米;房間盡量考慮采光;每種戶型都有陽臺。樣板間都配備了全套的廚房和衛(wèi)浴設施。

　　一套嚴密的監(jiān)管機制　　--公租房永遠姓"公",實施"封閉運轉",做到規(guī)范透明,確保資金平衡,實現(xiàn)良性循環(huán)

　　前不久,重慶市公共租賃房管理局正式掛牌成立,該機構專司住房保障的規(guī)劃、分配和監(jiān)管等工作。

　　按照重慶的設計,公租房的建設主體是市政府和各區(qū)縣政府,公租房產(chǎn)權由重慶地產(chǎn)集團等國有投資集團或區(qū)縣政府性投資公司持有,運行、維護、監(jiān)管等則由政府房屋主管部門和住房保障機構負責。"這些制度設計,確保了公租房永遠姓'公',動態(tài)地讓住房困難群體享用。"黃奇帆說。

　　誰"入"誰"出",同樣是公租房監(jiān)管難題。重慶創(chuàng)新手段和模式,建立房管、民政、社保、工商、稅務等多部門共享的信息平臺,形成部門聯(lián)動,提高審核準確度和效率。同時,及時向社會公開保障性住房房源信息,采用公開搖號方式進行配租,接受社會各界監(jiān)督。

　　重慶公租房建設,涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟適用房,實現(xiàn)公共租賃住房與廉租房、經(jīng)濟適用房的一體化。此后,重慶將不再單獨集中新建廉租房,符合廉租房保障對象的家庭可申請租住公租房,租金按廉租房租金標準支付。公租房承租以5年為一租期,其間隨時可退出。租滿5年之后,需要續(xù)租的需提前3個月重新申請;符合條件的,也可按經(jīng)濟適用房標準購買,轉換成有限產(chǎn)權的經(jīng)濟適用房。

　　"當然,如果你買了公租房,后來又想把房子賣掉,那么只能賣給公租房管理局,回購價格以購房價加利息計算,然后再作為公租房流轉使用。"重慶市國土房管局副局長孫力說,這種"封閉運轉",可有效遏制以前經(jīng)濟適用房監(jiān)管中出現(xiàn)的利益輸送。

　　孫力解釋說,購買經(jīng)濟適用房的價格是每平方米3000元,而周邊商品房是6000元,5年后轉讓,周邊的商品房可能已升值到每平方米1萬元了。那么經(jīng)濟適用房也按每平方米1萬元的價格賣出去,5年前購買的人就發(fā)了大財。"現(xiàn)在通過明確政府回購與價格,那買房人就發(fā)不了大財。"

　　經(jīng)測算,重慶將公租房租金價格原則上控制在市場租金價的60%以內。如果一個月收入2000元單身人士租住30平方米公租房,租金300多元;月收入3000元的兩口或三口之家租住40平方米公租房,租金400多元,租金占月收入比基本都在15%左右,應該都可承擔。

　　"可以說,公租房不會成為政府的負擔。"張定宇說,3000萬平方米公租房本身是一筆優(yōu)質房產(chǎn),同時每年租金加上少量配套的商業(yè)開發(fā),收入將超過30億,可以平衡融資利息和維護費用。當然,還要合理綜合運作,不僅確保資金平衡,還能擴大再生產(chǎn),最終實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　一份長遠的發(fā)展效益

　　--推動形成一個良好的社會生態(tài),進一步改善投資環(huán)境,促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展

　　"大規(guī)模建設公租房,無疑將促進整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。"張定宇說,近兩年,重慶市年銷售商品房3000萬平方米,現(xiàn)在及今后三年每年開工建設1000萬平方米公租房,肯定將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響,但其影響主要在投資與投機性購房方面,"這非常符合中央對房地產(chǎn)市場實施調控的意旨與方向。"

　　而且,公租房建設還將有力推動形成"低端有保障、中端有市場、高端有約束"的調控體系,低端收入人群的住房由政府提供的大規(guī)模公租房予以保障;中端收入人群的住房由市場調節(jié),將房價與"雙職工"家庭年收入比穩(wěn)定在6-7左右;高端住房將征收房產(chǎn)稅。

　　"我們不僅要算當前賬,也要算長遠賬,做到中長期平衡;不僅要算經(jīng)濟賬,還要算社會賬,做到綜合平衡。要看到,當前的投入在未來會產(chǎn)生的巨大效益。"在談到公租房建設等民生工作時,黃奇帆說。

　　重慶公租房建設,兩個數(shù)字很關鍵,一是未來三年將建設3000萬平方米,勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業(yè)市場需求,對刺激消費絕對"利好";更重要的是,將解決50多萬戶中低收入群體住房困難,無疑將讓潛在的"房奴"從房貸重壓中解脫出來,拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄,改善生活,提高當前生活質量,從而有力刺激消費。

　　一邊是土地財政,一邊是民生幸福,重慶堅定選擇了后者,這體現(xiàn)出一種執(zhí)政智慧:公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題,還能進一步改善投資環(huán)境,吸引更多企業(yè)來渝投資,推動經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

　　在采訪中,一些從沿海轉移到重慶發(fā)展的企業(yè)都不約而同談到這樣一個看法:從沿海來到重慶,不僅是產(chǎn)業(yè)轉移的整體趨勢使然,重慶良好的生活與投資環(huán)境也是一個重要因素。

　　因為公租房建設以及其他方面的大力度民生投入,正推動重慶形成一個良好的社會生態(tài),非常有助于新生代大學生和外來打工群體等生活上的安頓和工作上的安心。這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說,無疑是一個長期的"利好"消息。

　　張潔是云南人,畢業(yè)于西南政法大學,本有機會到北京、昆明、深圳等地工作,但最終選擇留在重慶交通開投集團工作�，F(xiàn)在,她越來越覺得當初的選擇是明智的:這些年,重慶推動內陸開放高地和"五個重慶"建設,今年又推出公租房建設等"十大民生工程",不僅這座城市顯示出越來越大的可持續(xù)發(fā)展動力和勃勃生機,而且市民的生活、工作環(huán)境也越來越好了。"我們對自己和生活的這座城市的未來充滿信心!"

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